Gli strumenti legislativi poco noti a tutela della sicurezza negli edifici condominiali tra amnesie del Legislatore e responsabilità dell'amministratore di condominio
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All'indomani del terremoto di Ischia, la Campania “riscopre” di essere una tra le regioni più a rischio, dove la manutenzione ordinaria e la messa in sicurezza del territorio rispetto ai rischi sismico, vulcanico e idrogeologico sono la “grande opera pubblica” necessaria e più urgente di tutte.
Ad Ischia, secondo Legambiente, sono circa 600 le case abusive colpite da ordine definitivo di abbattimento e 27mila le pratiche di condono presentate in occasione delle tre leggi nazionali sulle sanatorie edilizie. Inoltre secondo le prime dichiarazioni, sono emerse perplessità in tema di sicurezza.
Di particolare importanza l'aspetto secondo cui, ancora oggi, sono molte le costruzioni realizzate con materiali scadenti e che non corrispondono alla normativa vigente, per questo alcuni palazzi sono crollati o rimasti danneggiati.
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Premesso ciò, occorre a questo punto soffermarsi sull'apparato legislativo esistente in materia di sicurezza in ambito condominiale, sugli intenti legislativi attuali e quelli che, da tempo, potevano essere già attuati. Tra queste, la proposta di legge (3121) del deputato Morassut presentata il 15 maggio 2015.
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Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. Il deputo Morassaut, con il presento atto, ha da subito precisato chela responsabilità dell'amministratore di condominio è di natura contrattuale in quanto con il «cliente» condominio si instaura un contratto di lavoro autonomo stabilito normativamente: una figura nuova dell'amministratore non più come semplice mandatario, con compiti e responsabilità anche di natura pubblica, che travalicano la natura contrattuale del rapporto con i condomini.
Pertanto il crescente grado di organizzazione professionale e i numerosi obblighi della legislazione speciale soprattutto in tema di sicurezza impongono l'adozione di un criterio più rigido: diligenza qualificata ai sensi dell'articolo 1176, secondo comma, del codice civile che richiede di uniformare il proprio modello di condotta attraverso un adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente necessari in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta e a evitare eventi dannosi. Dunque secondo il deputato Morassaut, la diligenza esigibile dal professionista nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio delle sue attività è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta.
Tuttavia, però, come ricorda la stessa proposta, il 23 ottobre 2012, nella riunione della Commissione giustizia del Senato della Repubblica in sede di esame del testo di riforma della disciplina condominiale era già stato evidenziato che erano stati attenuati alcuni poteri dell'amministratore di condominio, come quelli relativi agli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici che apparivano destinati proprio alla tutela del patrimonio immobiliare.
Difatti, il divieto di “realizzare e mantenere impianti ed opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge” che il Senato aveva previsto nell'art. 1122 bis (interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici) è stato eliminato dalla Camera dei Deputati dal nuovo testo frettolosamente approvato poi dal Senato a fine legislatura.
Il contenuto della proposta di legge presentata dal deputato Morassaut: nuovo art. 1122 quater. Nella presente proposta del 2015, il nuovo articolo prevedeva al primo comma che: “Nelle parti comuni non possono essererealizzati o mantenuti impianti od opereche non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.
Il mancato rispetto di tale normativa configura una situazione di pericolo immanente per l'integrità delle parti comuni, nonché per l'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono”. A seguire, il secondo comma precisava meglio che “l'amministratore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, nomina un tecnico ed esegue l'accesso alle parti comuni”. Infine, il terzo e ultimo comma chiariva che “a seguito della relazione del tecnico di cui al secondo comma, l'amministratore dispone, previo assenso, ove possibile, del consiglio dei condomini, gli opportuni provvedimenti e interventi”.
A ben vedere, si tratta di una proposta molto importante per la sicurezza in ambito immobiliare; norma che, se approvata e resa esecutiva, diverrebbe una nuova fonte di adempimenti per i professionisti.
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La sicurezza nel condominio e la responsabilità dell'amministratore: le recenti risposte del sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri. Per quanto attiene lo scenario attuale, sappiamo che con la Legge n. 220 datata 11 dicembre 2012 e con la successiva Legge 23 dicembre 2013 n. 145, sono state apportate importanti “modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” all'articolo 1130 del Codice Civile, il quale definisce le competenze e le incombenze dell'amministratore di condominio.
Al punto 6 del suddetto articolo è possibile leggere che l'amministratore è obbligato a “curare la tenuta del registro anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edifici”.
Su quest'ultimo aspetto, il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri, durante un'intervista da parte della stampa specializzata, ha precisato che «Il comma 6 in esame, nei due interventi riformatori del 2012 e del 2013, mantiene il riferimento a “ogni dato” per descrivere l'obbligo dell'amministratore in materia di sicurezza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale».
Quindi, in ambito della sicurezza, l'autonomia di giudizio e la professionalità dell'amministratore deve emergere da elementi descrittivi e apprezzabili nella loro oggettività direi documentale.
Tali elementi possono essere: il fascicolo del fabbricato, le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti e gli aggiornamenti della situazione statica che gravano sull'amministratore per fatti/opere successive all'accettazione del mandato.
Difatti è proprio su tale ultimo aspetto che si pone l'importanza della norma in ambito della sicurezza. Invero, la regolare tenuta del registro deve indurre ciascun amministratore ad aggiornare la situazione dello stabile verificando che i dati inseriti nel registro riflettano le reali condizioni delle parti comuni.
A tal proposito (quanto agli obblighi dell'amministratore) ancora rilevanti sono gli artt. 1129 e 1130 cod. civ., per l'espressione testuale di quest'ultimo articolo: «L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve […]». Il riferimento alle vigenti disposizioni di legge non deve essere limitato a quelle codicistiche, tra le quali anche la disciplina condominiale, ma deve prendere in considerazione tutta la normativa italiana ed europea, per esempio, riguardante la sicurezza degli impianti, il risparmio energetico o la privacy.
Del resto l'amministratore, quale mandatario, seppure sempre sui generis dei condomini, deve provvedere alla manutenzione e alla conservazione dei beni e delle parti dell'edificio condominiale.
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Fonte: www.condominioweb.com