Quorum per la nomina di un tecnico per valutare i lavori condominiali da eseguire

Tag: lavori , condominio , tecnico , professionista , assemblea , straordinari

06-09-2017

Nel condominio in cui vivo dobbiamo è orami arrivato il tempo della esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni.

Siccome non sappiamo cosa sia effettivamente necessario ed utile fare eseguire, abbiamo deciso di affidarci fin da subito ad un tecnico che ci relazioni in merito.

Domanda: trattandosi quasi sicuramente di manutenzione straordinaria, quali maggioranze sono necessarie per la nomina del tecnico?

Questo il quesito del nostro lettore.

Partiamo da una doverosa precisazione terminologica, ossia dalla nozione di straordinarietà dell'intervento.

Ciò che è straordinario in ambito condominiale potrebbe non esserlo a livello edilizio, mentre cioè che ai fini edilizi è straordinario, lo è certamente anche in ambito condominiale.

Esempio: semplice ritinteggiatura della facciata è sicuramente un intervento straordinario dal punto di vista condominiale, ma è semplice manutenzione ordinaria ai fini della richiesta delle abilitazioni amministrative.

Ciò detto torniamo al quesito del nostro lettore che, supponiamo, riferisca a straordinarietà all'ambito condominiale.

In tale contesto è necessario ulteriormente distinguere tra:

- manutenzione straordinaria;

- manutenzione straordinaria di notevole entità.

La differenza riguarda i quorum deliberativi. Nella tabella indichiamo le differenze.

Com'è evidente, l'approvazione di lavori straordinari di notevole entità necessita sempre di una maggioranza più ampia rispetto agli interventi manutentivi sia pur straordinari, ma che non comportano notevole spesa.

=> Non rappresenta una spesa urgente la nomina di un tecnico per valutare lo stato di conservazione di un condominio

Quanto alla quantificazione della notevole entità, che si riferisce alla spesa, essa va fatta caso per caso.

Come ha più volte affermato la Suprema Corte di Cassazione "agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini" (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).

Dalla lettura complessiva delle varie sentenze in materia sembrerebbe potersi desumere che nella valutazione in esame non rientrano le condizioni economiche dei singoli condòmini.

Ciò detto, passiamo alla questione dei quorum deliberativi aventi ad oggetto la nomina del tecnico per la esecuzione dei lavori. Il momento della considerazione della notevole entità degli interventi va eseguito quando si hanno a disposizione elementi certi che possano farli configurare tali. Ad esempio un preventivo.

La semplice nomina di un esperto per valutare il da farsi non può essere considerata tale.

D'altronde anche se apparisse evidente la notevole spesa da affrontarsi per manutenzione straordinaria, i condòmini potrebbero decidere di circoscrive l'intervento alle sole opere effettivamente necessarie ai fini della sicurezza e stabilità dell'edificio.

Ed allora ecco qui di seguito i quorum deliberativi riferiti alla nomina di un tecnico cui affidare l'incarico di valutare i lavori da eseguire:

- prima convocazione: maggioranza partecipanti all'assemblea e almeno metà del valore millesimale dell'edificio.

- seconda convocazione: maggioranza partecipanti all'assemblea e almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

• La relazione temporale tra prima e seconda convocazione assembleare: problemi di validità delle delibere.
• Il verbale assembleare della prima convocazione non è necessario se l'assemblea non si costituisce o "va deserta"

Fonte: www.condominioweb.com