Ogni locatore può agire contro il conduttore inadempiente

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05-09-2017

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In tema di contratti di locazione nei quali esistano più co-locatori, ciascun di essi ha azione autonoma contro il conduttore che si reso inadempimento rispetto al pagamento dei canoni.

Questa, in breve, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 27021 depositata in cancelleria il 27 dicembre 2016.

Contratto di locazione

Il contratto di locazione, ce lo dice l'art. 1571 c.c., è quell'accordo con il quale una parte, detta locatrice, si obbliga a far godere all'altra, nominata conduttrice, una cosa mobile o immobile per un dato tempo.

Rispetto ai contratti di unità immobiliari, la legislazione ne disciplina espressamente due tipi_

- locazione ad uso abitativo;

- locazione ad uso differente da quello abitativo.

Le norme di riferimento, oltre che dal codice civile, sono rappresentate dalla legge n. 392/78 e della legge n. 431/98.

Esiste poi una disciplina fiscale e tributaria connessa alla stipula del contratto (es. obbligo di registrazione a pena di nullità superati i trenta giorni di durata nell'ambito di un anno) nonché al pagamento dei canoni (detrazione di una percentuale della somma versata a titolo di canone locatizio).

Parti del contratto di locazione

Sebbene il codice civile faccia riferimento a due parti, locatore e conduttore, è pacifico in dottrina e giurisprudenza, che tali parti possono essere rappresentate da più persone.

Si pensi alla casa nella disponibilità di più locatori che l'affittino unitamente ad una persona, oppure della casa locata a più persone, tutte parti del contratto.

In questi ipotesi avremo una pluralità di soggetti interessati dalla esecuzione del contratto e quindi anche dalle conseguenze per le ipotesi di inadempimento.

Se vi sono più debitori, quasi certamente (ossia salvo differente indicazione contrattuale), vi sarà una responsabilità solidale verso il locatore.

=> Locazione commerciale, morosità ed importanza dell'inadempimento

E se vi sono più locatori? Si tratta di un caso di concreditori solidali.

È di questo aspetto che si è occupata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 27021. Nel caso di specie il conduttore era unico ed i locatori due. Per il conduttore l'azione giudiziale di uno solo non era legittima. Gli ermellini non si sono trovati d'accordo con questa doglianza.

Si legge in sentenza che “allorquando venga stipulato un contratto locativo e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore e, quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi all'uopo anche giudizialmente, in difetto di previsione del contratto di un esercizio congiunto, sono da ritenere esercitabili tanto congiuntamente dai colocatori, quanto dal singolo o da alcuni dei colocatori, in quanto i relativi rapporti obbligatori ex latere della parte locatrice rilevano secondo le regole generali della comunione dei diritti, in quanto si ricollegano ed originano dalla comune manifestazione di volontà contrattuale concretatasi nella con titolarità della posizione di parte locatrice e, pertanto, non implicando disposizione della posizione comune, ma solo la sua attività di gestione ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all'amministrazione della posizione di contitolarità” (Cass. 27 dicembre 2016 n. 27201).

Si tratta, dice la stessa Corte, di un principio consolidato ed all'uopo cita numerosi precedenti in merito.

Ciò, ai fini dei rapporti tra le parti, vuol dire che ove uno dei creditori ottenga per le vie giudiziale il pagamento dei canoni, il provvedimento giudiziale formatosi sull'argomento può essere opposto agli altri creditori che reclamino le medesime somme (art. 1306 c.c.).




Fonte: www.condominioweb.com