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La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione del caseggiato.
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L'amministratore, contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, in virtù di quanto previsto dal novellato art. 1129, comma 2, c.c., è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art. 1130 c.c. (e, cioè, i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore medesimo, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
In ogni caso si deve considerare poi che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese" (art 1130 bis).
Alla luce di questa normativa è possibile affermare che la legge prevede in capo all'amministratore un obbligo di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo che (nella sentenza n. 2891 del 14 giugno 2023) ha chiarito la posizione dell'amministratore in relazione alla gestione della documentazione contabile.
Esiste un obbligo a carico dell'amministratore di fornire copia della documentazione a richiesta dal singolo condomino? Fatto e decisione
Un condomino chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo non provvisoriamente esecutivo con cui veniva ingiunto a all'amministratore del condominio la consegna di documentazione, quale, copia del registro dei contratti con terzi e fornitori in genere, copia registro anagrafe contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, copia dettaglio delle informazioni patrimoniali relative allo stato degli impianti delle parti comuni, copia registro di contabilità ed estratto conto bancario, documentazione assicurativa e copia del certificato di abitabilità e/o agibilità del fabbricato.
L'amministratore proponeva tempestivamente opposizione avverso il predetto decreto chiedendone la revoca per inammissibilità ed infondatezza della domanda monitoria per violazione del combinato disposto degli artt. 1129 comma 2 e 1130 bis comma 1 c.c.; secondo la stesso amministratore la richiesta di consegna era in parte generica nell'oggetto e, quindi, impossibile nella sua attuazione, in parte già ottemperata (deducendo di avere provveduto in precedenza a comunicare al condomino ricorrente giorni e orari in cui avrebbe potuto esaminare la documentazione presso lo studio evidenziando, pertanto, la pretestuosità della richiesta di quest'ultimo di ricevere la documentazione a mezzo pec) ed in parte non dovuta quanto meno con riferimento a quei documenti (polizza assicurativa, contratti di fornitura) che non costituiscono oggetto di alcun obbligo di legge in capo all'amministratore. Il Tribunale ha dato torto al condomino.
Come ricorda lo stesso giudice l'amministratore ha l'obbligo di fornire al condomino che gliene faccia richiesta (ed il cui mancato adempimento costituisce, per l'art. 1129 comma 12 n. 7 c.c., causa di revoca giudiziale) "l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 9). Il Tribunale evidenzia che nessun analogo obbligo la legge invece prevede in capo all'amministratore relativamente alla documentazione contabile, né tanto meno con riferimento al resto della documentazione oggetto del decreto ingiuntivo opposto (cioè l'anagrafe dei condomini, le polizze assicurative, la documentazione attestante la manutenzione degli impianti, i documenti relativi la regolarità urbanistica, contrattualistica).
Per il Tribunale l'amministratore è tenuto solo a rendere disponibile la documentazione contabile informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente.
Considerazioni conclusive
Nella decisione in commento viene confermato come il legislatore abbia pensato ad un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino, evitando di appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del condominio.
In quest'ottica il condomino può richiedere e ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
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