L'amministratore non può fare l'impossibile per aggiornare l'anagrafe condominiale
Il registro dell'anagrafica condominiale è uno dei "fondamentali" documenti che l'amministratore deve custodire o, se mancante, predisporlo
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A seguito dell'entrata in vigore della Legge 220/2012, sono nati, a carico dell'amministratore, ulteriori incombenze legate alla tenuta e custodia di alcuni registri obbligatori per i condomini.
In particolare l'amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (punto 6 dell'art. 1130 c.c.).
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe (e, decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili).
Per poter agire nei confronti dei condomini morosi è stato necessario prospettare un obbligo di comunicazione al creditore del condominio dei loro identificativi.
Va infatti rilevato che il terzo creditore ha diritto, ex art 63 disp. att. c.c., comma 1, di accedere ai dati contenuti nei registri di anagrafe condominiale, al fine di dar corso all'azione di recupero forzoso del proprio credito, rispettando il beneficio della preventiva escussione dei morosi, stabilito dal secondo comma di detta norma.
A semplice richiesta di un creditore, quindi, l'amministratore (che ha tenuto aggiornato il registro dell'anagrafe) dovrà essere in grado di provvedere alla comunicazione di un elenco dei condomini in debito con il pagamento delle spese di gestione, di modo che questi si soddisfi con priorità verso gli stessi.
La corretta comunicazione ai creditori
Bisogna subito affermare che l'amministratore non può comunicare, dati parziali. Così ad esempio non viene rispettato il dettato normativo se vengono comunicati al creditore soltanto i nomi e cognomi dei condomini morosi e l'importo dovuto, senza indicazione delle complete generalità, né dei dati dei beni immobili riferibili, né delle relative quote millesimali.
Al contrario il terzo creditore deve ricevere l'elenco nominativo dei condomini morosi completo del codice fiscale, della data e luogo di nascita, della residenza o domicilio, della indicazione dei millesimi di proprietà e della tabella applicabile e delle somme dovute da ciascuno.
Da notare che tale comunicazione non viola la privacy, in quanto l'obbligo di cooperazione dell'amministratore di condominio con i terzi creditori è stabilito dalla legge, che impone di agire secondo correttezza e buona fede (Trib. Bari, 15 dicembre 2021, n. 4506); inoltre il Garante per la protezione dei dati personali ha ritenuto che in questi casi non sussiste un vincolo di riservatezza, purché i dati comunicati siano pertinenti e non eccedenti le finalità necessarie a identificare i condomini morosi e a determinare le somme individualmente dovute (Garante protezione dati personali, nota del 26.09.2008 e del 18.05.2006).
Secondo orientamento giurisprudenziale maggioritario, la domanda volta a conseguire l'ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi deve essere rivolta nei confronti del condominio in persona dell'amministratore (Trib. Santa Maria Capua Vetere 1 luglio 2022; App. Napoli, 28 giugno 2022 n. 3015; Trib. Roma, 1 febbraio 2017; Trib. Palermo, 5 maggio 2016; Trib. Tivoli, 16 novembre 2015).
Il problema eredi del condomino deceduto: la tesi del Tribunale di Massa
Recentemente il Tribunale di Massa si è occupato della vicenda di un creditore del condominio che si è rivolto al Tribunale (l'azione è stata correttamente instaurata nei confronti del condominio e non dell'amministratore personalmente) per ottenere l'elenco dei condomini morosi; a seguito della notifica del ricorso (e solo prima dell'udienza di comparizione delle parti), l'amministratore ha inviato l'elenco dei condomini e delle relative attribuzioni millesimali; tuttavia il creditore non ha ritenuto tale comunicazione idonea a soddisfare la richiesta avanzata in via giudiziale, poiché uno dei condomini è risultato identificato quale "eredi X"; il condomino era deceduto nel 1995. L'amministratore ha eccepito che gli eredi non erano rilevabili neanche dalla visura catastale, di cui ha prodotto copia.
Il Tribunale di Massa ha dato ragione al condominio.
Lo stesso giudice toscano ha notato che il registro di anagrafe condominiale rappresenta strumento privatistico, meramente interno al condominio, di cui il legislatore del 2012 ha ritenuto di consentire la consultazione ai terzi che vi abbiano interesse; tuttavia al registro in questione non può essere riconosciuta alcuna funzione o pretesa di ufficialità né, in alcun modo, può o deve sostituire gli strumenti di pubblicità immobiliare previsti ex lege per accertare la titolarità dei diritti reali su beni immobili; di conseguenza - ad avviso del Tribunale - il terzo creditore che abbia accesso ai registri di anagrafe, ben potrà e dovrà verificare i dati ivi reperiti con gli strumenti di pubblicità erga omnes previsti dagli artt. 2643 c.c. e ss.
Fonte: https://www.condominioweb.com/lamministratore-non-puo-fare-limpossibile-per-aggiornare-lanagrafe-con