Posso aprire sul tetto comune un abbaino?
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L'abbaino è una costruzione architettonica sporgente dal tetto a falde composta da una finestra e coperta da tegole che si raccordano con il tetto stesso. È una struttura tipica delle architetture nordiche e serve essenzialmente ad illuminare ed arieggiare le soffitte o comunque gli appartamenti posti all'ultimo piano nonché a consentire l'accesso al tetto.
Il proprietario dell'ultimo piano può liberamente aprire a proprie spese un abbaino sul tetto condominiale per far entrare luce ed aria ai locali di sua proprietà. Tale facoltà rientra tra i più ampi poteri riconosciuti, ex art. 1102 c.c., a ciascun condòmino di servirsi della cosa comune, apportando a proprie spese le modifiche necessarie per il suo miglior godimento, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Giova, pertanto, chiedersi se per aprire un abbaino sul tetto condominiale, il condòmino debba previamente munirsi di autorizzazione dell'assemblea. Ed ancora, ci si chiede quali condizioni e limiti debba rispettare il condòmino che voglia realizzare tale struttura per non incorrere in violazioni di legge o per non determinare problematiche strutturali all'edificio.
Lo spunto per approfondire i superiori quesiti, ci viene offerto da una recente sentenza, n. 92 del 17 febbraio 2022 del Tribunale di Trento, che è stato chiamato a pronunciarsi sulla domanda proposta da un Condominio contro una condòmina che aveva apportato modifiche al tetto condominiale, per sentirla condannare al ripristino dello status quo ante nonché al risarcimento dei danni ed in subordine, in caso di mancato accoglimento della domanda principale, al pagamento dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 4 comma c.c. nonché la revisione delle tabelle millesimali.
Abbaino sul tetto condominiale: la preventiva autorizzazione dell'assemblea
Secondo la giurisprudenza, la modifica al tetto costituisce una estrinsecazione del diritto di uso delle parti comuni dell'edificio, per come previsto dall'art. 1102 c.c., con la conseguenza che l'apertura dell'abbaino da parte del proprietario esclusivo dell'appartamento all'ultimo piano non avrà bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea, risultando sufficiente una semplice comunicazione all'amministratore.
L'eventuale delibera che eventualmente vieti al condomino di effettuare tale opera deve considerarsi illegittima.
Abbaino sul tetto condominiale: i limiti e le condizioni per la costruzione
Secondo la giurisprudenza di legittimità e di merito, il condòmino può aprire un abbaino a condizione che lo stesso:
- Venga costruito a regola d'arte;
- Non pregiudichi la funzione di copertura del tetto;
- Non pregiudichi la stabilità dell'edificio;
- Non alteri la simmetria ed il decoro dell'edificio;
- Non leda i diritti degli altri condòmini sul tetto.
In materia condominiale il condomino proprietario dell'unità immobiliare posta nel sottotetto può modificare la falda del tetto per realizzare abbaini e sopraelevare ex artt. 1102 e 1127 c.c. e il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l'esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa che il partecipante, proprietario del solaio, può realizzare senza bisogno del consenso della maggioranza dei condomini (Trib. Aosta n. 136/2017).
Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un'alterazione della cosa comune che ne impedisca l'uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.
"Con specifico riferimento alla creazione di abbaini il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo" (Cass. n. 13503/2019).
Nel caso di specie, il Condominio aveva richiamato la disposizione del Regolamento Condominiale Contrattuale in cui veniva previsto il divieto per i condòmini di fare qualunque modifica ed innovazione alle cose comuni, anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali ed in genere ogni lavoro o variante che potesse avere qualche attinenza con la struttura organica dell'edificio tanto da poterne menomare la statica, il decoro e la serietà data al Condominio sin dalla sua creazione.
Tuttavia veniva provato in giudizio che il regolamento de quo non fosse né datato né sottoscritto né vi era stata data prova che fosse richiamato nell'atto notarile di acquisto dei singoli condòmini o piuttosto approvato all'unanimità in sede assembleare, per cui le sue disposizioni venivano considerate inopponibili alla condòmina convenuta.
Eppure, al di là di quanto prescritto da tale Regolamento, la giurisprudenza sottolinea l'importanza che l'intervento in questione non comporti modifiche significative della consistenza del bene nonché la necessità che venga realizzato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dalla porzione del tetto demolita (cfr. Cass. n. 1850/2018).
L'opera ovviamente deve essere realizzata a regola d'arte e non impedire i diritti degli altri condòmini sul tetto. Tutte indagini queste, che vanno indagate nell'eventuale sede giudiziale, come è avvenuto nel caso di specie, dove l'opera realizzata dalla condòmina convenuta è stata considerata dal Tribunale, con l'ausilio del Ctu nominato, perfettamente rispondente ai canoni prescritti dalla legge e quindi legittima.
Abbaino sul tetto condominiale: l'indennità di sopraelevazione
Il diritto di sopraelevazione consente al proprietario dell'ultimo piano o comunque del terrazzo di costruire un nuovo piano o manufatto così aumentando l'altezza dello stabile senza dover prima chiedere l'autorizzazione agli altri condomini.
All'uopo ci si domanda: la costruzione di un abbaino sul tetto condominiale realizza una sopraelevazione con conseguente diritto per il Condominio all'indennità di cui all'art. 1127 comma 4 c.c.?
La sopraelevazione di cui all'art 1127 c.c. si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, ampliamento della superficie dell'appartamento con spostamento di una parete, nonché realizzazione di un balcone, di due ripostigli e di un abbaino), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino (Cass. n. 2865/2008).
La norma di cui all'art. 1127 c.c. che conferisce al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale il diritto di sopraelevazione trova la sua ratio nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio e occupa la colonna d'aria su cui esso insiste; circostanza questa ben diversa da quella in cui egli trasformi il tetto dell'edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e ad attrarlo nella disponibilità esclusiva del singolo condòmino.
L'art. 1127 c.c. prevede che "chi fa la sopraelevazione" sia esso proprietario dell'ultimo piano o del lastrico, "deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al va condominiale tetto abbaino limiti condizioni lore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l'importo della quota a lui spettante".
Tale obbligo trova fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva.
Nella fattispecie, in merito alla richiesta di indennizzo del Condominio ai sensi dell'art. 1127 c.c., il Tribunale di Trento ha preliminarmente rilevato il difetto di legittimazione in capo al Condominio essendo gli unici soggetti legittimati a richiederlo i singoli condòmini lesi dalla sopraelevazione e non certamente il condominio in persona dell'amministratore pro tempore.
Nel merito il Tribunale ha comunque rigettato la domanda di corresponsione dell'indennità di sopraelevazione alla luce di quanto accertato dal Ctu che ha qualificato l'intervento edilizio realizzato dalla condòmina convenuta non definibile come sopraelevazione.
Si legge nell'elaborato peritale: "L'intervento edilizio in essere non è tecnicamente definibile come sopraelevazione in quanto non vi è stato innalzamento delle murature perimetrali per tutto il loro sviluppo così come non sono state modificate le quote del colmo e della banchina".
Il Ctu ha, altresì, escluso l'asserita lesione dell'affaccio panoramico sulla base di una serie di dati oggettivi quali l'esistenza della distanza minima prevista dalla legge che deve essere maggiore di mt. 10 fra edifici contrapposti (nella specie circa 14 metri) nonché la sussistenza di un modesto impatto volumetrico dell'abbaino tale da non nascondere uno scorcio o una montagna di particolare bellezza, data anche la circostanza che l'edificio posto a monte si trovava in posizione dominante rispetto all'abbaino e alla vallata.
Fonte: https://www.condominioweb.com/abbaino-sul-tetto-condominiale-quando-e-possibile.19041