L'ordine di demolizione di opere edilizie abusive "condominiali" deve essere indirizzato all'amministratore o ai condomini?
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I giudici amministrativi sono concordi nell'affermare che il condominio, essendo un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica, non può essere destinatario di provvedimenti sanzionatori di abusi edilizi, pur se relativi alle parti comuni degli edifici.
Le Sezioni Unite hanno affermato che, se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge si era tentato (senza successo) di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, non possono ignorarsi alcuni "indizi", che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica (Cass., civ., Sez. Unite, 18/09/2014, n. 19663).
Un'altra decisione più recente delle Sezioni Unite, però, ha ribadito che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell'istituto la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni.
Si può quindi ancora affermare che le parti comuni dell'edificio non sono di proprietà dell'ente condominio, ma dei singoli condomini.
Se il condominio non è titolare delle parti comuni, l'ordine di demolizione rivolto al condominio risulta quindi illegittimo, in ragione del difetto di legittimazione passiva dello stesso con riguardo alla repressione degli abusi edilizi.
In ambito condominiali i giudici amministrativi hanno già affermato che la misura volta a colpire l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici comproprietari delle stesse e, quindi, responsabili dell'abuso (Tar Lombardia, sez. II sez., 28 luglio 2019. n. 1764).
Opere edilizie abusive condominiali e ordine di demolizione: la vicenda
In un condominio, a seguito di controlli da parte dell'autorità competente, l'impianto fognario al servizio dell'edificio risultava difforme rispetto a quanto a suo tempo autorizzato.
Alla luce di quanto sopra il Comune ordinava all'amministratore del condominio la demolizione delle opere eseguite in difformità dei prescritti titoli abilitativi e la "restituzione in pristino" conformemente ai titoli rilasciati entro 30 (trenta) giorni.
L'amministratore - che ricorreva al Tar - riteneva che l'ordinanza impugnata fosse illegittima in quanto notificata all'amministratore invece che ai singoli condomini; in ogni caso notava come nell'ordinanza impugnata non fosse stato assegnato un termine congruo per procedere alla demolizione e che, la sanzione applicata si poneva in contrasto con il principio di proporzionalità che deve pur sempre caratterizzare l'azione della Pubblica Amministrazione.
Opere edilizie abusive condominiali e ordine di demolizione: la decisione
Il Tar Campania ha dato torto all'amministratore. Secondo i giudici amministrativi il condominio sicuramente non può essere individuato come proprietario delle parti comuni e, conseguentemente, non può essere destinatario di provvedimenti sanzionatori (soprattutto in assenza di ulteriori elementi per ritenere che il Condominio possa essere individuato come responsabile degli abusi edilizi).
Per gli stessi giudici ammnistrativi è necessario valorizzare quella opinione giurisprudenziale consolidata secondo cui la legittimazione processuale passiva dell'amministratore non incontra limite alcuno, né richiede una specifica autorizzazione a stare in giudizio dall'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 24/05/2010, n. 12622); del resto il Tar sottolinea che, ai sensi dell'art 1131 c.c., secondo comma, l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio e a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Alla luce di quanto sopra per il Tar il destinatario dei provvedimenti sanzionatori di abusi edilizi, pur se relativi alle parti comuni degli edifici, è l'amministratore di condominio.
Inoltre - ad avviso dello stesso Tar - il danno ambientale determinato dalla rilevata difformità dello scarico fognario realizzato rispetto a quello originariamente contemplato dal titolo edilizio, giustifica l'ordine di demolizione (senz'altro proporzionato in relazione al pregiudizio accertato), ma risulta per le stesse ragioni congruo anche il termine di trenta giorni fissato dall'amministrazione per la demolizione.
In ogni caso viene anche precisato che i provvedimenti repressivi degli abusi edilizi non devono essere preceduti dalla comunicazione dell'avvio del procedimento.
Fonte: https://www.condominioweb.com/lordine-di-demolizione-di-opere-edilizie-abusive-quotcondominialiquot-