Amministratore di condominio in ferie tra obbligo di reperibilità e responsabilità per negligenza
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Durante il mese di agosto quasi nessun professionista è disponibile o rintracciabile. Eppure, nonostante il periodo di ferie, incombe sull'amministratore di condominio un obbligo di reperibilità, in virtù del contratto di mandato concluso con la compagine condominiale. Vediamo, dunque, di fare chiarezza su questo aspetto.
=> Vacanze e reperibilità. L'amministratore di condominio non ha il dono dell'ubiquità
Diritti e doveri dell'amministratore in generale. L'amministratore è tenuto ad occuparsi della gestione dello stabile e dell'esecuzione delle delibere assembleari. Egli, inoltre, ha competenze in ordine alla manutenzione ordinaria, nonché alla conservazione dei beni comuni; parimenti,deve interessarsi anche della manutenzione straordinaria, in caso di necessità ed urgenza.
Le sue competenze sono indicate dall'art. 1130 c.c., dal quale si evince che le funzioni dell'amministratore sono sia di carattere esecutivo (come dare attuazione alle delibere) che amministrativo (ad esempio, occuparsi degli adempimenti fiscali).
Obbligo di reperibilità: limiti.La circostanza che l'amministratore debba essere reperibile non sottende che vi sia un rapporto di "dipendenza" con il condominio. Egli, infatti, è un prestatore d'opera professionale [1] che ha concluso un contratto di mandato con la compagine condominiale (art. 1703 c.c.).
Il mandatario si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante, ossia del condominio.
Tale ricostruzione è corroborata anche da una nota pronuncia a Sezioni Unite [2] , in cui si afferma che «l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno» (Cass. SU 9148/2008).
Giova chiarire che, parlando di reperibilità,non si intende ventiquattro ore su ventiquattro; infatti, non sussiste alcun obbligo in tal senso.
L'amministratore è tenuto semplicemente a fornire un recapito al quale essere agevolmente rintracciabile in caso di bisogno.
=> La polizza assicurativa professionale e la targa di reperibilità.
Memorandum per i condomini. L'amministratore, per ovviare alla propria assenza, deve mettere i condomini in condizioni di poter provvedere in caso di urgenza. Pertanto è suo onere fornire il proprio recapito telefonico.
Del resto, è lo stesso art. 1129 c. 5 c.c. che dispone in tal senso: «sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore».
Egli, inoltre, deve rendere disponibile, ad esempio affiggendola in bacheca, una elencazione dei soggetti, con i relativi recapiti, a cui rivolgersi in caso di guasti.
A titolo di esempio, si fa riferimento al fabbro per il cancello condominiale, oppure al responsabile della ditta delle pulizie, o ancora all'elettricista, all'idraulico e via discorrendo.
In tal guisa, i condomini avranno modo di contattare direttamente, ma solo in caso di urgenza, i professionisti di riferimento (art. 1134 c.c.).
Urgenze: intervento del singolo condomino. L'art. 1134 c.c. ammette, limitatamente ai casi di urgenza, che il singolo condomino possa assumere la gestione delle parti comuni. Al di fuori di tale circostanza, egli non gode del diritto al rimborso.
Per urgenza si intende la spesa la cui erogazione non possa essere differita senza danno o pericolo (Cass. 4330/2012).
Naturalmente il singolo condomino deve dimostrare di non aver avuto modo di avvertire tempestivamente l'amministratore.
La valutazione sull'urgenza è di competenza del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità (Cass. 4364/2001).
Diligenza del buon padre di famiglia. Tra le obbligazioni dell'amministratore, in qualità di mandatario, v'è quella di comportarsi con la diligenza del bonus pater familias (art. 1710 c.c.).
Pertanto, prima di partire per le ferie, è suo onere assicurarsi di aver provveduto al pagamento di tutte le utenze condominiali e di aver effettuato un controllo sul funzionamento degli impianti (ad esempio, quello dell'aria condizionata o l'ascensore).
Delega delle funzioni ad un vicario/sostituto.L'art. 1717 c.c. ammette la possibilità per il mandatario di nominare un sostituto nell'esecuzione del contratto, previa autorizzazione del mandante.
In caso di responsabilità del soggetto incaricato in sua vece, il mandatario risponde solo per culpa in eligendo (art. 1717 c. 2 c.c.); egli risponde,altresì, delle istruzioni che ha impartite al sostituto (art. 1717 c. 3 c.c.).
Anche l'art. 1129 c. 5 c.c. ammette la facoltà di nomina del sostituto: «in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore».
Responsabilità in caso di condotta negligente.L'amministratore che si assenti senza adempiere alle succitate attività pone in essere una condotta negligente. In altre parole, egli è responsabile nei confronti del condominio per l'inadempimento dei doveri derivanti dal suo incarico.
La responsabilità scatta sia in caso di una condotta colposa che di una mera omissione, se da essa è scaturito un danno di carattere economico.
L'azione di responsabilità nei suoi confronti può essere promossa anche da un singolo condomino; trattandosi di una responsabilità contrattuale il termine prescrizionale è decennale (Cass. 2085/1982).
Responsabilità penale dell'amministratore. Nell'infausto caso in cui un soggetto riporti lesioni a causa di fonti di pericolo non segnalate, quali buche o simili, emerge un profilo di responsabilità penale.
Si fa riferimento ai reati di lesioni colpose (art. 590 c.c.) e di omicidio colposo (art. 589 c.c.).
L'amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia (art. 40 c. 2 c.p.), egli infatti ha l'obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.
Pertanto, onde evitare conseguenze penali, l'amministratore deve impegnarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo.
Ad esempio, nel caso di cornicioni pericolanti, vietando l'accesso o il transito nelle zone rischiose (Cass. Pen. 46385/2015) [3] .
Si ricorda che, secondo la giurisprudenza, «l'amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia opelegis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea.
Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumità di pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell'immobile»
Assicurazione professionale dell'amministratore. L'amministratore, per ridurre i rischi connessi alla propria attività, può stipulare un'assicurazione professionale che lo copra in caso di danni. Inoltre l'art. 1129 c. 3 c.c. dispone che l'assemblea possa subordinare la sua nomina alla sottoscrizione di una polizza per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del suo mandato.
Conclusioni. In virtù di quanto sin qui esposto, emerge come l'amministratore non sia un dipendente del condominio, ma un libero professionista che ha concluso un contratto di mandato con i membri dello stabile.
Egli ha l'obbligo giuridico di comportarsi con diligenza, pertanto, nell'eventualità dell'assenza dovuta al periodo di ferie, è tenuto a fornire un recapito proprio o di un eventuale sostituto a cui rivolgersi in caso di necessità.
Inoltre, è buona norma fornire un elenco di artigiani e/o professionisti da chiamare per eventuali guasti agli impianti comuni, in caso di emergenza.
L'amministratore che si assenti senza adempiere alle succitate attività pone in essere una condotta negligente, che lo espone alla responsabilità per inadempimento, che può comportare la risoluzione del contratto di mandato, oltre al risarcimento del danno.
Avvocato del Foro di Savona
[1] Così R. CUSANO, Il nuovo condominio, Napoli, Simone, 2015, 257 ss.
[2] La citata pronuncia assume particolare rilievo non solo in merito alle obbligazioni contrattuali del condominio, ma anche per aver escluso l'esistenza di una rappresentanza organica dell'ente in capo all'amministratore. R. CUSANO, Il nuovo condominio, cit.
[3] Si riporta un passo della sentenza Cass. Pen. 46385/2015 : «Per rispondere del mancato impedimento di un evento è necessario, cioè, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore, (così questa sez. 4, n. 39959 del 23.9.2009, Gilardi, che, in applicazione di tale principio, ha ritenuto configurabile a carico dell'amministratore di condominio di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell'edificio)».
Fonte: www.condominioweb.com