Trasferimenti immobiliari, status di condomino e aggiornamento dell'anagrafe condominiale
L'amministratore di condominio è tenuto a predisporre e mantenere aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale
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Tra i vari obblighi posti dalla legge in capo all'amministratore di un condominio, la norma di cui all'art. 1130 c.c., rubricato "Attribuzioni dell'Amministratore", al punto n. 6 prescrive che l'Amministratore deve "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".
Corollario della predetta disposizione è che l'amministratore è tenuto a predisporre e mantenere aggiornato il registro dell'anagrafe condominiale.
All'interno del registro, andranno indicate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (ad esempio gli usufruttuari) e di diritti personali di godimento (ad esempio inquilini e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
Per ottemperare al dettato normativo prescritto dall'art. 1130 c.c., l'Amministratore, nella prassi quotidiana provvede ad inoltrare ai condomini una che verrà restituita al medesimo debitamente compilata dal condomino così da ottenere l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
E' di tutta evidenza che un'anagrafe condominiale aggiornata e corrispondente alla realtà dei fatti, consente all'amministratore di adempiere fedelmente al mandato conferitogli. Una corretta ed esatta individuazione del titolare dell'immobile e/o del titolare di altro diritto reale o di godimento sull'immobile, consente un'esatta individuazione del soggetto o dei soggetti da convocare in assemblea o nei confronti dei quali procedere con il recupero del credito derivante da oneri condominiali non pagati.
Se questi sono evidenti elementi di utilità nascenti da una corretta tenuta dell'anagrafe condominiale, non può certo cucirsi addosso all'Amministratore il vestito da investigatore.
La norma richiama sempre all'espletamento del mandato secondo le regole del buon padre di famiglia senza con ciò pretendere attività investigative in capo all'amministratore il quale, lo si ribadisce, né svolge alcuna funzione di controllo e di indagine così pregnante, né ha il dovere di comunicare alle autorità eventuali illeciti sospetti (ad esempio un contratto di affitto non registrato, dei lavori interni privi di licenza edilizia, ecc.).
A dimostrazione di quanto detto, basti pensare che sarebbe sufficiente fornire all'amministratore una autocertificazione dei dati dallo stesso richiesti (salvo casi particolari).
La legge, come detto, pone l'obbligo in capo all'amministratore il quale deve "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale". Tuttavia i condomini non sono certamente esonerati dall'obbligo di collaborare con l'amministratore atteso che la legge onera gli stessi di comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all'amministratore entro sessanta giorni. Si pensi al caso in cui un immobile venga venduto o concesso in locazione.
Vero è che l'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie e che, in difetto, decorsi trenta giorni, deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Le questioni giuridiche che possono trovare fondamento in un mancato aggiornamento dell'anagrafe condominiale possono essere diverse. Innanzi tutto, al di la di ciò che la giurisprudenza ha offerto negli anni, un registro di anagrafe condominiale corretto ed aggiornato dovrebbe eliminare quasi totalmente la possibilità di assistere al c.d "condomino apparente".
La giurisprudenza sul punto è univoca nel ritenere l'amministratore ha il potere di convocare in assemblea sia il vecchio che il nuovo proprietario di un immobile, laddove gli stessi non abbiano comunicato l'avvenuta variazione. Ai sensi dell'
articolo 1136, comma VI, codice civile "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati". Il mancato o irregolare invito anche di uno solo dei compartecipi aventi diritto alla partecipazione assembleare è in grado di inficiare la legittimità della deliberazione adottata dall'assise, e, in quanto tale, la stessa risulterebbe impugnabile nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per gli assenti (cfr, articolo 1137 c.c.).
Vero è, in realtà, che parte della giurisprudenza ritiene che in assemblea debba essere sempre convocato il condomino effettivo e non anche quello apparente ma è doveroso evidenziare, del pari, che secondo il Tribunale di Firenze (Sentenza del 29.01.2016) è legittima la pratica dell'amministratore di convocare in sede assembleare sia il vecchio che il nuovo proprietario, e ciò almeno fino a quando non sarà in grado di variare ufficialmente il registro anagrafe condòmini, annotando gli estremi dell'occorsa compravendita immobiliare.
La sentenza citata ebbe ad oggetto un caso di specie in cui uno degli immobili ubicato in condominio era stato oggetto di compravendita e il nuovo condomino aveva omesso di comunicare la variazione anagrafica all'amministratore.
L'adunanza ha poi assunto importanti deliberazione sul merito delle spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio e sulla debita ripartizione a ciascuna delle unità immobiliare di cui consta il fabbricato, imputandoli nominativamente al "vecchio proprietario", rispetto la unità immobiliare in disamina.
Il nuovo proprietario, si legge nella citata sentenza, aveva impugnato la deliberazione assembleare affermandone la illegittimità in ragione della avvenuta convocazione del proprio dante causa e/o della contribuzione attiva che questo ha fornito rispetto le decisioni quivi assunte.
Il Giudice fiorentino ha però respinto l'assunto è ha ritenuto proceduralmente corretta la prassi attivata dall'amministratore.
Ed infatti, "Nell'ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinché questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolale interessato a partecipale alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'acquirente o concorrente con quella dell'alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio detto mutamento di titolarità, senza di che, e fin quando ciò non avvenga, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari l'alienante".
Di talchè, si è sostenuto che quando un immobile viene trasferito da un soggetto ad un altro, per il nuovo proprietario, non è sufficiente essere un nuovo condomino per acquisire il diritto di essere invitato a partecipare alle assemblee, ma occorre che il condominio ne venga a conoscenza.
Riguardo a siffatte situazioni, infatti, in più occasioni, la giurisprudenza ha affermato che è onere dell'acquirente assumere iniziative, da solo o con l'alienante, per far conoscere all'amministratore la nuova titolarità, e che, in mancanza della comunicazione del trasferimento, l'alienante deve essere invitato alle suddette assemblee, pur non essendo l'effettivo proprietario.
Questo orientamento trae origine dalla considerazione che nessuna norma impone all'amministratore condominiale, prima di convocare un'assemblea, di controllare, presso la Conservatoria dei registri immobiliari, la qualità di effettivi condomini di coloro che devono essere invitati (v. Cass. 18 febbraio 1980 n. 1176; Cass. 4 febbraio 1999 n. 985).
Inoltre, è considerata legittima la eventuale disposizione del regolamento condominiale che stabilisce, a carico dell'alienante, l'onere di comunicare all'amministratore il trasferimento dell'unità immobiliare ed i dati personali del nuovo proprietario (v. Cass. 14 marzo 1987 n. 2658).
Quanto al pagamento delle spese condominiali, invece, il nuovo proprietario non potrà pretendere di non effettuare i relativi pagamenti per aver omesso di comunicare il suo acquisto al condominio che comunque ne sia a conoscenza (v. Cass. 26 aprile 1978 n. 1946).
Inoltre, secondo parte della giurisprudenza, l'amministratore di condominio può agire legalmente per il recupero delle spese condominiali nei confronti di colui che, pur non essendo effettivo proprietario, sia apparso tale in base a circostanze che abbiano indotto l'amministratore a ritenere in buona fede che fosse condomino (v. Cass. 19 febbraio 1993 n. 2020; Cass. 20 marzo 1999 n. 2617).
Va detto, tuttavia, che quest'ultima posizione in giurisprudenza sembrerebbe ormai superata ma si ritiene utile darne atto per meglio comprendere la portata della problematica sottesa.
Tracciata la strada delle problematiche possibili in relazione al tema dell'aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, il Tribunale di Roma, con la sentenza n°. 8310, pubblicata il 16.4.2019 è tornato ad occuparsi dell'argomento, in un caso nascente da un ricorso depositato da una condomina la quale rappresentava di aver acquistato la nuda proprietà dei box auto siti nei locali seminterrati di un Condominio e lamentava che fino all'estate 2016 non era mai stata convocata alle assemblee di condominio e non aveva potuto pertanto esprimere, quale nudo proprietario, il proprio assenso o dissenso in ordine alla effettiva necessità delle spese ed alla legittimità dei piani di riparto approvati.
Evidenziava, al riguardo, che il Condominio, con diverse delibere, aveva approvato spese ordinarie e straordinarie per lavori di manutenzione del cortile condominiale e sostenendo l'illegittimità delle deliberazioni precedenti agli anni 2015, 2016, 2017 fino al 2018 non essendo stata mai stata convocata per le assemblee che si erano tenute in quel periodo.
Per tali motivi, il condomino nuovo proprietario aveva chiesto di annullare o dichiarare nulle le deliberazioni adottate dal condominio aventi ad oggetto la approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi per gli anni 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 nonché quelle adottate nell'assemblea del 22 novembre 2016 aventi ad oggetto i bilanci consuntivi 2015, 2016, oltre il bilancio preventivo per l'anno 2017.
Si costituiva il condominio eccependo in via preliminare la nullità del ricorso introduttivo rilevando che la controparte aveva proposto l'azione con ricorso ex art. 1137 c.c. e non mediante citazione con la conseguenza che il ricorrente sarebbe incorso nelle preclusioni di legge ed eccependo che con riguardo alla lamentata mancata convocazione alle assemblee, l'Amministratore era venuto a conoscenza della titolarità della nuda proprietà dei box distinti ai nn. 63 - 64 - 65 e della stessa identità dell'attricesolo allorquando il di lei padre aveva proposto appello avverso una sentenza resa in un giudizio definito dal Giudice di Pace di Roma avente ad oggetto l'opposizione ad un decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio per il mancato pagamento degli oneri condominiali relativi ai tre box.
Il Condominio, inoltre, si duoleva del fatto che il condomino non aveva mai comunicato i mutamenti nella titolarità delle unità immobiliari condominiali anche ai fini dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
Orbene, per quanto qui di nostro interesse, il Tribunale di Roma, ha ribadito il principio giurisprudenziale secondo cui, "in caso di alienazione della porzione immobiliare, lo status di condomino e le conseguenti legittimazioni appartengano all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio (così Cass. nn. 23345/2008, 9/1990 e 5307/1998)", alleggerendo l'onere dell'Amministratore posti che, si legge in sentenza, "in caso di mutamenti nella titolarità delle unità immobiliari condominiali, non potendosi onerare l'amministratore condominiale di una sistematica consultazione dei registri immobiliari, l'acquirente, per legittimarsi di fronte al condominio quale nuovo titolare, deve adottare, da solo o insieme con l'alienante, iniziative idonee a rendere noto al condominio tale passaggio di proprietà".
Secondo il Tribunale di Roma, dunque, "lo status di condomino si trasferisce in capo all'acquirente non immediatamente, al prodursi della vicenda traslativa dell'unità immobiliare, ma unicamente quale conseguenza della pubblicità avuta da tale vicenda rispetto alla gestione condominiale" (Tribunale di Roma, Sez. V, Dott. Pontecorvo, con la sentenza N. 8310-2019).
Fonte: www.condominioweb.com