Nulla la delibera assembleare che decide sul parcheggio. La Corte di Cassazione pone un principio inedito e innovativo
Quando l'assemblea dei condòmini non può provvedere alla disciplina sull'uso dell'area di parcheggio da parte dei condòmini?
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La Corte di Cassazione, sezione II Civile, con sentenza del 30 marzo 2018, n. pone un principio inedito e innovativo dichiarando, secondo dati presupposti (fabbricati di nuova costruzione), l'incompetenza dell'Assemblea dei condòmini a provvedere alla disciplina sull'uso dell'area di parcheggio da parte dei condòmini.
Ecco i fatti Tizio impugna la delibera assembleare con il quale l'assise dei condòmini aveva deciso che i posti macchina "disegnati... sul cortile" dal costruttore fossero assegnati ai condòmini che non avevano acquistato un box.
Deduceva, al riguardo che l'assemblea non poteva disporre del suo diritto, essendosi egli riservato, al momento della costituzione dell'edificio condominiale, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto.
Il Tribunale adito rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765).
Secondo il giudice di prime cure, inoltre, l'articolo 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246 ( «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse») richiamato da Tizio non risultava applicabile alla fattispecie, perché dispone soltanto per le costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore.
La Corte di Appello di Genova ha poi condiviso tale argomentazione. Anzi, a fondamento di quanto ivi riportato, ha pure precisato che l'articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419, secondo comma Codice civile.
La Corte di Genova ha quindi affermato che la delibera assembleare si è limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione.
Ad ogni modo - ha sottolineato la Corte distrettuale - la giurisprudenza di legittimità individua tale diritto come reale ed assoluto, avente ad oggetto l'utilizzo delle aree destinate a parcheggio. Tizio, pertanto, decide di ricorrere in Cassazione.
La Sentenza. Il Giudice di legittimità ha innanzitutto qualificato la natura giuridica della fattispecie, premettendo che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione lo spazio per parcheggio è prefissato nella misura stabilita dalla norma imperativa ed inderogabile di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art.18 della legge n. 765 del 1967. In questi casi, sussiste un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato (Cass., Sez. U., 17 dicembre 1984, n. 6602)..
Ora, quando tale misura non sia assicurata in favore del singolo condòmino, si verte in ipotesi di nullità,ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., del contratto di compravendita, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione.
Che vuol dire? Ciò significa che il contratto originario vede la caducazione della originaria clausola e la relativa sostituzione opelegis con altra con la quale venga riconosciuto il diritto reale di uso di detto spazio in favore del condòmino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione (Cass., Sez. II, 27 dicembre 2011, n. 28950).
Si tratta, pertanto, di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ognuno dei singoli compratori delle varie porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto (Cass., Sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393).
Ne consegue, pertanto, che l'assemblea non è legittimata a disporre sul merito del diritto d'uso dell'area pertinenziale riservata a parcheggio di cui sono ex contractu titolari i singoli condòmini.
In altri termini, l'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare come nulle (cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612).
Conclusione. La Corte di Cassazione ha, pertanto, cassato la Sentenza impugnata da parte di Tizio è dichiarato la invalidità della delibera impugnata. Se ne ricava dal superiore "principio di diritto" che, ogni qual volta un costruttore venda gli appartamenti e i box siti nel fabbricato, riservandosi la proprietà esclusiva dell'area residuata dalla costruzione all'esterno dei muri perimetrali del fabbricato, l'assemblea dei condòmini, rispetto tale area adibita a parcheggio, non può disporne del titolo, in quanto non si tratta di una "parte comune".
Conseguentemente e ritornando alla fattispecie trattata, i giudici di merito hanno erroneamente delibato, laddove non hanno considerato, a monte, la titolarità del diritto originario su cui si disputava.
Il principio appena sancito è stato però ritenuto talmente innovativo da giustificare la compensazione delle spese tra le parti.
Fonte: condominioweb