Infiltrazioni, perché il condòmino danneggiato paga per il danno subito?

Infiltrazioni in condominio, quando il condomino danneggiato contribuisce alle spese

Tag: infiltrazioni , condominio , acqua , danno , risarcimento , spesa

27-12-2017

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Sovente ci viene domandato se è corretto, appurata la necessità di risarcire un danno da infiltrazioni ad uno dei condòmini, addossare una quota di quella spesa anche alla persona danneggiata.

Salvo casi particolari, che vedremo qui appresso, la risposta è: sì è corretto. Per corroborarla ne spiegheremo le ragioni.

Che cosa sono i danni da infiltrazioni?

I danni da infiltrazioni sono le conseguenze pregiudizievoli - per una cosa e/o per una persona - derivanti da un fenomeno per l'appunto chiamato infiltrazione. Quando si parla di danni si fa riferimento a pregiudizi risarcibili.

L'infiltrazione consiste nel passaggio di un liquido - acqua piovana, ecc. - attraverso un corpo.

Non tutte le infiltrazioni così descritte hanno giuridica rilevanza: così è se un'infiltrazione si manifesta da un piano all'altro di un edificio che ha un unico proprietario.

Si pensi alla rottura di una tubazione in una villetta a schiera; sebbene esista un danno alla struttura, danno consistente nel passaggio dell'acqua - oltre alla rottura del tubo - questo fenomeno non causa alcun pregiudizio risarcibile.

Per essere un danno risarcibile necessita che siano coinvolti almeno due soggetti: il danneggiante ed il danneggiato.

Nel caso di danni da infiltrazioni si è nella categoria dei danni da cose in custodia, che nella sostanza configurano una ipotesi di responsabilità oggettiva. Ciò vuol dire che se si rompe un tubo, ovvero se trasuda acqua da un tetto, il custode di quel bene è responsabile al di là del fatto che abbia colpa, ma solo per ruolo di custode, salvo che sia stato un fatto casuale a cagionare il danno.

=> Infiltrazioni d'acqua e danno esistenziale. Ipotesi giurisprudenziali

Chi paga i danni da infiltrazioni nei condominii?

Nell'ambito di un edificio in condominio, ove si manifestino delle infiltrazioni, queste possono essere state causate:

  • da un bene in proprietà comune (es. la facciata, il lastrico solare);
  • da un bene in proprietà esclusiva (es. le tubazioni di un bagno, di una cucina, il lastrico in proprietà esclusiva);
  • da un bene in proprietà comune ma in uso esclusivo (es. lastrico solare in uso esclusivo);
  • da fattori provenienti da due o più dei beni appena elencati.

Quando non è chiaro da dove provenga un danno o in quale misura lo stesso provenga da uno specifico elemento, si può arrivare ad una dichiarazione di responsabilità concorrente.

Laddove si tratta di edificio in condominio, l'ipotesi del danno derivante da beni in proprietà esclusiva differenti dal lastrico solare o superfici ad esso assimilabili (es. terrazze a livello) è l'unica in cui si è certi che a risponderne sarà l'esclusivo proprietario.

Nel caso di coperture dell'edificio (es. tetti, lastrici) in uso o proprietà esclusiva ovvero nell'altra ipotesi di beni condominiali, tutti i condòmini comproprietari sono chiamati a rispondere del danno.

Perché nel caso di danni da infiltrazioni lastrici in uso esclusivo pagano tutti i condòmini?

Nell'ipotesi più volte citata dei lastrici in uso ovvero in proprietà esclusiva la responsabilità è ascrivibile tanto al proprietario o utilizzatore esclusivo, tanto agli altri condòmini in ragione della funzione di copertura del lastrico (ovvero del tetto).

Se una cosa è d'uno solo, ovvero è utilizzata da uno solo, ma serve a tutti, quei tutti - nel nostro caso rappresentati dal condominio - vanno considerati responsabili (si veda in tal senso, tra le tante Cass. SS.UU. n. 9449/2016).

È evidente, al contrario, che se a rompersi è una tubatura di proprietà esclusiva, l'unico a risponderne sarà il suo titolare, non svolgendo la stessa alcuna funzione utile a tutti.

Il condòmino danneggiato è quasi sempre danneggiante?

Se i danni provengono da un bene comune, tutti i suoi comproprietari sono tenuti a rispondere, ciò perché essi in quanto tali devono essere considerati custodi di quel bene.

Se dalla facciata di un edificio provengono infiltrazioni che hanno cagionato dei danni all'unità immobiliare di uno dei condòmini, questi avrà diritto al risarcimento, ma in quantum che gli spetta andrà diminuito della somma corrispondente alla sua quota di spesa quale comproprietario della facciata.

L'eccezione, come si diceva in principio, è data da quei casi di condominio parziale, ovvero da quelle ipotesi in cui il condòmini danneggiato non è comproprietario del bene dal quale in danno proviene, poiché la causa dello stesso è individuabile sì in un bene in condominio, ma solamente tra un gruppo di condòmini ai quali egli non appartiene.

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Fonte: www.condominioweb.com