Il condominio non è una società: niente deposito di documentazione giustificativa del bilancio

Tag: amministratore, documenti, gestione, assicurazione , rendiconto

12-07-2017

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L'amministratore condominiale è obbligato a depositare (e dove?) la documentazione giustificativa posta alla base del rendiconto annuale di gestione?

La documentazione giustificativa dev'essere resa disponibile durante l'assemblea?

Quali sono i diritti dei condòmini rispetto ai giustificativi di spesa e come devono essere esercitati?

Una sentenza, la n. 13235, resa dalla Corte di Cassazione, mediante deposito in cancelleria, il 25 maggio 2017, ci aiuta a dare risposta a questi quesiti.

La controversia è sorta prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la riforma del condominio), ma un richiamo all'art. 1130-bis c.c. – che disciplina le modalità di accesso ai documenti contabili del condominio da parte dei condòmini – lascia intendere che il principio è applicabile anche alle odierne fattispecie simili.

Che cosa ha detto la Cassazione? Vediamo per punti quello che è il cuore della sentenza.

Secondo gli ermellini al momento dell'approvazione del rendiconto (com'anche del preventivo):

  • non sussiste in capo all'amministratore del condominio alcun obbligo di deposito dell'intera documentazione giustificativa del bilancio. Aggiungiamo per chiarezza che per deposito s'intende il deposito presso il proprio studio o altro locale idoneo.

    Del pari deve ritenersi escluso l'obbligo di portare la documentazione giustificativa in assemblea se, come vedremo dopo, è stato assolto l'obbligo di metterla a disposizione.

    Sono salve le eventuali specifiche e differenti disposizioni dei regolamenti condominiali;

  • in questo contesto, precisa la Cassazione, l'amministratore “deve permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della medesima documentazione (vedi ora art. 1130-bis, comma 1, c.c., nella specie non applicabile ratione temporis)”;
  • in caso di contestazioni, chiosano gli ermellini,grava sui condòmini l'onere della dimostrazione della circostanza che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio di detta facoltà.

Da non perdere: Prendere visione della documentazione condominiale, entro quanto tempo è possibile.

Insomma leggendo la sentenza della Cassazione parrebbe che – ribadiamo, in assenza di disposizioni regolamentari – non sussistendo l'obbligo di deposito della documentazione giustificativa prima dell'assemblea, non solo l'amministratore non sia tenuto a farlo, ma che possa presentarsi in assemblea senza tali documenti giustificativi.

Sul mandatario graverebbe solamente l'onere, ove richiesto, di consentire l'esame della più volte citata documentazione giustificativa.

Ad avviso di chi scrive, è comunque consigliabile inserire nell'avviso di convocazione l'indicazione dei giorni e delle ore precedenti all'assemblea e nei quali i condòmini possono prendere visione dei documenti giustificativi.

In tal modo non potrà essere obiettato che non siano stati resi disponibili; così facendo verrebbe inoltre eliminata alla radice ogni contestazione in merito alla mancata presenza della documentazione giustificativa in sede assembleare.

La sentenza n. 13235/2017, infine, merita un ulteriore cenno in relazione ad altra questione, ossia quella della legittimazione autonoma dell'amministratore a resistere nei giudizi d'impugnazione delle delibere condominiali.

La Corte si è uniformata al proprio più recente e sempre più consolidato orientamento in materia affermando che “l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell'art. 1130, n. 1, c.c. (Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451)” (Cass. 25 maggio 2017 n. 13235).




Fonte: www.condominioweb.com