Condòmini morosi, spese legali e acquisto appartamento
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Chi paga le spese legali per il recupero del credito verso il condòmino moroso nel caso di compravendita dell'appartamento (di un altro condòmino)?
È questo il senso della domanda che ci giunge da una nostra lettrice che scrive: “buongiorno, ho acquistato casa il 31 dicembre 2015, ed iniziato a pagare il condominio dal 1 gennaio 2016.
Successivamente sono arrivate delle richieste di pagamento connesse a spese legali aperte intorno al 2010. L'appartamento all'asta è stato venduto a luglio del 2015. Queste spese sono il saldo della pratica legale. Mi tocca pagare oppure no? Preciso che le spese legali dovute riguardano la appartamento venduto all'asta non al mio”.
Quando si inizia una causa che ha a che vedere con un condominio, le parti interessate sono tutti i condòmini proprietari delle unità immobiliari al momento dell'inizio del contenzioso.
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Vediamo adesso che cosa accade nell'ipotesi di cessione dell'appartamento in costanza di contenzioso.
Ad avviso di chi scrive è necessaria una distinzione tra cause aventi ad oggetto il recupero del credito o comunque questioni concernenti i diritti sulle parti comuni dell'edificio e contenziosi inerenti ai danni o risarcimenti connessi alle medesime.
Un esempio come al solito può essere d'ausilio alla spiegazione di questa specificazione.
Si supponga che uno dei condòmini, ovvero un terzo, reclami la proprietà di uno spazio considerato comune. In tal caso, nel caso di cessione dell'unità immobiliare il neo condòmino subentrerà nel diritto controverso (art. 111 c.p.c.), potendo in ipotesi addirittura intervenire autonomamente nel giudizio.
D'altra parte l'esito del giudizio incide sulla titolarità su una parte dell'edificio, determinandone la condominialità oppure no.
La situazione, per lo scrivente, è differente nel caso di recupero del credito e risarcimento del danno. Qui parliamo di obbligazioni propter rem, ovvero di obblighi legati al diritto reale che spettano al titolare del diritto nel momento in cui tale obbligo è sorto.
Nel caso del recupero del credito, o meglio delle spese legali dovute all'avvocato del condominio per l'azione legale connessa a tale recupero, come nell'ipotesi della nostra lettrice, l'obbligo di pagamento è sorto prima della cessione dell'unità immobiliare ed è terminato – per conclusione della controversia in ragione della vendita all'asta dell'appartamento – prima dell'acquisto.
È evidente che chi ha acquistato l'unità immobiliare dopo la conclusione di questa procedura non abbia nulla a che vedere con quel debito.
Certamente non s'ignora che, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., esiste una solidarietà verso il condominio tra attuale e precedente condòmino che riguarda le spese inerenti l'anno di gestione in corso e quello precedente alla compravendita.
Comprendere se ed in che misura la parcella del legale andrebbe pagata dalla nuova proprietaria, in quanto ricadente nell'ambito del citato vincolo di solidarietà, è operazione che può essere eseguita solamente leggendo le carte inerenti il singolo caso.
Una corretta tenuta della contabilità, al di là del momento del pagamento del legale del condominio, consentirebbe di individuare con certezza cosa e quanto sia dovuta dalla nostra lettrice e cosa invece dal precedente proprietario.
Ricordiamo che, come ha specificato la Corte di Cassazione (Cass. 22 giugno 2017 n. 15547), è sempre possibile (sia pur non ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.), l'azione legale di recupero del credito verso la persona che ha perduto – a qualunque titolo – la qualità di condòmino.
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Fonte: www.condominioweb.com