Polizza dell'amministratore di condominio, alcune precisazioni
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L'art. 1882 del codice civile definisce l'assicurazione come quel contratto attraverso il quale un soggetto, definito assicuratore, si obbliga a rivalere un altro soggetto, l'assicurato, dietro il pagamento di un premio e nei i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, oppure a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.
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Alle volte contrarre un'assicurazione è un obbligo imposto dalla legge: si pensi, su tutte, all'assicurazione per la responsabilità civile autoveicoli (RCA o RC Auto).
L'assicurazione è altresì obbligatoria per l'esercizio di un insieme di attività professionali (sovente alla mancata stipulazione sono collegate sanzioni disciplinare, da parte degli ordini di appartenenza): tra queste non rientra quella dell'amministratore di condominio.
Così, ad esempio, se un commercialista svolge l'attività iscrivendosi all'albo di riferimento, egli dovrà stipulare una polizza assicurativa.
Se la stessa persona, cioè un dottore commercialista abilitato ma non iscritto all'ordine si limita ad esercitare l'attività di amministratore condominiale, non deve adempiere a tale obbligo.
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Ne va da sé che per l'esercizio di un'attività, specie di attività particolarmente impegnative e responsabilizzanti, l'esistenza di una polizza non dovrebbe avere a che fare solo con un obbligo legislativo, ma anche con aspetti legati alla migliore garanzia per se stessi e la propria clientela.
Sebbene nell'ambito della gestione condominiale non sussista l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa che copra il rischio concernente tale attività, l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla stipula di una polizza specificamente dedicata al proprio condominio per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato (art. 1129, terzo comma, c.c.).
È discusso in dottrina se tale richiesta vada a configurarsi come una condizione sospensiva con efficacia risolutiva nell'ambito di un contratto già concluso, ovvero come una controproposta alla offerta di gestione presentata dall'amministratore. Molto dipende da come si sviluppano le trattative e dallo specifico contenuto della deliberazione medesima.
La polizza, che è bene ricordarlo opera in favore dell'amministratore (che è lo stipulante), dev'essere pagata dallo stesso, dovendosi configurare come nulla quella deliberazione che senza il consenso di tutti i condòmini deliberi per l'accollo dell'onere finanziario derivante dalla stipulazione del contratto assicurativo.
I massimali di questa polizza, dice il quarto comma dell'art. 1129 c.c., devono essere adeguati all'importo dei lavori eseguiti nel corso del suo incarico.
Qualora, invece, l'amministratore sia dotato di propria polizza, questa polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. La norma non precisa se si tratta di un adempimento automatico ovvero se lo stesso debba avvenire solamente se richiesto dall'assemblea.
È bene ricordare, che nel caso di errori comportanti responsabilità civile dell'amministratore di condominio, il responsabile verso la compagine resta sempre lui, mentre l'assicurazione interviene ove chiamata in garanzia dall'amministratore stesso.
In termini generali, salvo condizioni particolari, la polizza copre tutti i danni (non dolosi) che l'amministratore può commettere nello svolgimento dell'incarico conferitogli, come:
- l'inadeguato recupero di tutte le quote condominiali;
- l'errata gestione degli appalti di lavori per la manutenzione ordinaria e straordinaria
- la mancata messa in sicurezza;
- i danni dovuti allo smarrimento o distruzione di documenti relativi alla gestione dello stabile, purché non derivanti da incendio, furto o rapina;
- le sanzioni di carattere fiscale o amministrativo irrogate ai condomini per errori attribuibili all'amministratore.
Pertanto i condomini non potranno ritenersi al sicuro da comportamenti illeciti/dolosi, come la sottrazione di denaro dalla cassa del condominio.
Fonte: www.condominioweb.com