Manutenzione frontalini e fioriere. Ecco come ripartire correttamente le spese

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21-09-2017

La questione. Con atto di citazione la società beta conveniva in giudizio il Condominio avanti al Tribunale di Roma, chiedendo che fosse dichiarata priva di efficacia la delibera condominiale in quanto i costi per la manutenzione e riparazione, dei frontalini e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi che ne fruivano, dovevano gravare sui relativi proprietari e non dovevano essere ripartiti secondo le tabelle millesimali di proprietà. In primo grado il tribunale rigettava la domanda di parte attrice. Tale sentenza veniva confermata in grado di appello. Avverso tale ultima pronuncia, la società ha proposto ricorso in cassazione.

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Definizione e alterazione del decoro architettonico. Secondo la giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 16 gennaio 2007, n. 851) per decoro architettonico "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità".

La stessa Corte precisa che l'apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 25 gennaio 2010, n. 1286).

I frontalini e il decoro in condominio: precedenti giurisprudenziali. La Suprema corte (sentenza 3 agosto 1990 n. 7831) è pervenuta al convincimento che i frontalini sono «parti comuni dell'edificio condominiale, nel senso che tali lastre di marmo travertino non svolgono alcuna funzione protettiva (come parapetti o ringhiere) nell'esercizio del diritto di prospetto praticabile dai balconi delle singole proprietà dei condomini né una specifica funzione ornamentale per i singoli balconi», constatando che le parti medesime servono all'armonia della facciata dell'intero edificio e, altresì, come “gocciolatoi”, «non solo per impedire le infiltrazioni d'acqua negli oggetti dei balconi, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme».

La Cassazione ha anche affermato che «le parti dell'edificio in questione sono necessarie all'uso comune (nella loro funzione di “gocciolatoi”), oltre al godimento di tutti i condomini per l'armonia della facciata dell'edificio: il che comporta l'applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile».

Nello stesso senso si è espressa ancora la Corte di cassazione con la sentenza 568/2000, secondo la quale i frontalini svolgono «una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio» e, in quanto tali, sono parti comuni dello stesso ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile e, conseguentemente, «la spesa per la relativa riparazione deve ricadere su tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Da ultimo, si osserva quanto sostenuto dalla Cassazione (Sentenza 2 febbraio 2016, n. 1990), ove è stato precisato che “in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

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In conclusione, la soluzione preferibile è quella di valutare, caso per caso, se il frontalino svolga o meno funzione decorativa (perché, per esempio, avente precise caratteristiche in tale senso) e quindi ripartire le relative spese di conseguenza.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella vicenda in esame,la società ricorrente contestava la lettura delle clausole del regolamento di condominio.Per meglio dire,nell'interpretare l'articolo 1 del regolamento condominiale, la Corte di Appello di Roma ha ritenuto che tale disposizione, nel prescrivere che “i proprietari dei balconi e dei terrazzi dovessero attenersi alle deliberazioni dell'assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza e di estetica", si riferisse a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Di talché,a parere della Suprema Corte,qualora siano possibili due o più interpretazioni di una clausola contrattuale (e lo stesso ragionamento deve essere applicato con riferimento al regolamento condominiale contrattuale), non è consentito alla parte, che aveva proposto quella disattesa dal giudice, dolersi, in sede di legittimità, del fatto che sia stata privilegiata l'interpretazione avversata (Cass., Sez. 1,n. 4178 del 22 febbraio 2007).

=> Come ripartire le spese delle parti esterne dei balconi

Premesso quanto esposto, secondo la Cassazione la società ricorrente aveva omesso di riportare nel ricorso il contenuto delle disposizioni del regolamento condominiale di cui ha riferito la non corretta interpretazione (ovvero l'elenco delle cose comuni di cui all'articolo 1).

Quanto al merito della vicenda, è alquanto pacifico che “gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” ( In tal senso Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Cass., Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000).

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In conclusione,

alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione ha stabilito che “è valida la delibera condominiale che ripartisce i costi dei frontalini e delle fioriere dei balconi in base alle tabelle millesimali non accollando le spese di manutenzione solo agli esclusivi proprietari” . Questo è il principio di diritto espresso dalla sentenza depositata 19 settembre 2017 n. 21641 in merito al riparto spese dei frontalini.

Fonte: www.condominioweb.com